Inwestowanie w nieruchomości – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym od wielu lat cieszy się popularnością. Jednak inwestorzy niezmienne zadają sobie te same pytania: w co inwestować na rynku nieruchomości? Co przyniesie wyższą rentowność – flip na rynku pierwotnym, czy flip na rynku wtórnym? Na te pytania znajdziesz odpowiedź w niniejszym artykule.

Z kwartału na kwartał widoczny jest zwiększony przepływ kapitału z sektora bankowego na rynek mieszkaniowy. Wynika to z faktu, że stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie. Ta informacja nie cieszy osoby, które trzymają pieniądze na lokatach bankowych. To właśnie ta grupa decyduje się na wycofanie depozytów i zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Podejmując taki krok, stoją przed dylematem: wynająć mieszkanie i otrzymywać miesięczny czynsz od najemców, czy sprzedać nieruchomość z zyskiem? Przyjrzyjmy się, drugiemu rozwiązaniu bliżej.

W co inwestować? Flip na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Mieszkanie w celach inwestycyjnych można nabyć na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. Do mocnych stron takiej inwestycji można zaliczyć m.in. krótki czas wykończenia i aranżacji mieszkania. Jednak ta zaleta nie powinna dominować, ponieważ nieruchomość została nabyta w celu późniejszego odsprzedania z zyskiem, a nie mieszkania w niej.

To, co powinno przyciągnąć uwagę inwestorów to fakt, że nowe budynki są stawiane przez deweloperów z wykorzystaniem najnowszych technologii i materiałów. Zatem taka nieruchomość wymaga jedynie wykończenia, a nie gruntownych remontów. Nowe mieszkania są także projektowane w zdecydowanie bardziej funkcjonalny sposób niż przestrzenie starego budownictwa. Nowe budynki wyposażone są także w windy oraz podziemne miejsca parkingowe czy parkingi i piwnice.

Inne przewagi będą miały lokale z rynku wtórnego, czyli takie, które miały już wcześniej właściciela. Takie nieruchomości mogą mieć rok, a nawet 50 i więcej lat. Z tego powodu są tańsze niż z rynku pierwotnego. Jednak zdecydowanie częściej wymagają przeprowadzenia gruntownych remontów.

Ogromną zaletą flipów na rynku wtórnym jest lokalizacja. Budowane były w centrach miast lub popularnych, rozwijających się dzielnicach. Nieruchomości z rynku wtórnego są dobrze skomunikowane z resztą aglomeracji. Dużą zaletą jest fakt, że w sąsiedztwie znajduje się rozbudowana infrastruktura publiczna tj. przedszkola, szkoły, sklepy oraz budynki użyteczności publicznej.

Ponadto inwestor zainteresowany mieszkaniem z rynku wtórnego ma zdecydowanie większy wachlarz ofert niż na rynku pierwotnym. Zdecydowanie łatwiej więc będzie znaleźć dobrą okazję inwestycyjną. Co więcej – średnioroczna zmiana ceny jest wyższa właśnie na rynku wtórnym.

Tabela 1. Zalety inwestowania na rynku pierwotnym i rynku wtórnym

Inwestowanie w nieruchomości – rynek wtórny jest tańszy

Narodowy Bank Polski w każdym kwartale podaje ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym. Fakt, że ceny na rynku wtórnym są niższe – nie dziwi inwestorów. Nieruchomości starego budownictwa przez upływ czasu często wymagają gruntownych remontów. Dlatego do ceny zakupu takiej inwestycji, trzeba doliczyć koszt prac remontowych. Ich wysokość zależy od stopnia zaawansowania ewentualnych zniszczeń w lokalu. Koszty remontowe mogą być wysokie i nieprzewidywalne. Z drugiej strony – na rynku wtórnym łatwiej znaleźć mieszkania, których ceny są znacznie poniżej rynkowych. Doliczając koszt właściwie oszacowanego remontu – całkowita cena wciąż będzie atrakcyjna.

Najmniej w II kw. 2020 r. płacono za m² na rynku wtórnym w Łodzi (5 245 zł). Również w Łodzi różnica w cenie na rynku wtórnym i pierwotnym była najwyższa i wynosiła blisko 15,92%. Najwięcej za m² na rynku wtórnym w II kw. 2020 r. płacono w Warszawie – 9 920 zł. Warto zwrócić uwagę, że w Warszawie cena za m² na rynku wtórnym była o 5,11% wyższa niż na rynku pierwotnym. Stolica Polski, to centrum biznesowe, dlatego nie dziwi duży popyt na nieruchomości na tym rynku, który mocno winduje cenę.

Tabela 2. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w II kw. 2020 r. w największych miastach w Polsce

Źródło: NBP

Inwestowanie w nieruchomości – rynek wtórny daje więcej zarobić

Przyglądając się cenom transakcyjnym w 7 największych Polskich miastach, tylko w Warszawie i Wrocławiu średnioroczna zmiana ceny (licząc od III kw. 2007 r.) była wyższa na rynku pierwotnym niż na rynku wtórnym. W pozostałych miastach ceny szybciej rosły na rynku wtórnym. Najmocniej zmieniały się ceny transakcyjne w Łodzi (4,83%), Gdańsku (4,57%) oraz w Gdyni (4,26%). Najwolniej ceny na rynku wtórnym rosły w Krakowie (1,52%) i Warszawie (2,11%).

Cały proces inwestycyjny na rynku wtórnym jest dużo krótszy niż na rynku pierwotnym. Mimo że deweloperzy z roku na rok sprzedają coraz więcej lokali, to czas liczony od zakupu do wydania mieszkania – wydłuża się. Od momentu kupna nieruchomości do dalszej odsprzedaży może minąć kilka kwartałów. W skrajnych przypadkach – nawet kilka lat.

Takiego problemu nie ma na rynku wtórnym, gdzie mieszkania dostępne są „od ręki”. Wliczając remont, w ciągu roku można przeprowadzić kilka transakcji i zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji we flip z rynku wtórnego.

Na rynku pierwotnym liczba transakcji w ciągu roku, z wykorzystaniem tego samego kapitału, jest bardzo ograniczona.

Tabela 3. Średnioroczna zmiana ceny transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym

Źródło: NBP

Rynek wtórny bogatszy w okazje niż rynek pierwotny

Rynek pierwotny przyciąga uwagę inwestorów funkcjonalnymi lokalami, którym wystarczy uniwersalne wykończenie. Jednak zdecydowanie więcej możliwości inwestycyjnych jest na rynku „z drugiej ręki”. To właśnie flipy na rynku wtórnym są okazją do zwiększenia kapitału.

Analizując oferty sprzedaży mieszkań w 7 największych miastach w Polsce, w większości, liczba ofert z rynku wtórnego kilkakrotnie przewyższa liczbę z rynku pierwotnego. Zdarzają się oczywiście wyjątki – jak w przypadku Wrocławia, gdzie więcej jest ofert na rynku pierwotnym (dane otodom), Poznania (wszystkie serwisy), Gdyni i Krakowa (oba Morizon).

Tabela 4. Liczba ofert mieszkań na popularnych serwisach internetowych

Źródło: gratka.pl, morizon.pl, otodom.pl

Inwestowanie w nieruchomości na rynku wtórnym z większym zyskiem

Przy transakcjach na rynku nieruchomości mieszkalnych bardzo ważny jest czas. Pieniądz ciągle musi pracować. Inwestowanie w nieruchomości na rynku pierwotnym znacznie to ogranicza. Mimo że lokale są atrakcyjne i nie wymagają dużych nakładów pracy – zanim sprzedamy gotowe mieszkanie może upłynąć kilkanaście miesięcy.

Tego nie doświadczy inwestor na rynku wtórnym. Tym samym kapitałem, w ciągu roku może przeprowadzić kilka inwestycji. Wynika to z faktu, że oferta lokali idealnych na flip jest zdecydowanie większa.

Jeśli inwestor podejmie decyzję o znalezieniu mieszkania w gorszym stanie, ale w cenie poniżej wartości rynkowej – mimo przeznaczenia dodatkowych pieniędzy na gruntowny remont – wciąż będzie miał szansę na sprzedanie mieszkania w atrakcyjnej cenie.

Wybierając rynek wtórny, ma szansę po pierwszej transakcji, dokonać kolejnej – pracując cały czas na kapitale początkowym, powiększonym o wypracowane zyski. Dane pokazują, że średniorocznie cena nieruchomości szybciej rośnie na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym, dlatego warto właśnie tam szukać zysków.