Inwestycja w mieszkania na wynajem od kilku lat pozostaje w Polsce jedną z najpopularniejszych form inwestycji kapitałowych. Trudno się temu dziwić – eksperci Narodowego Banku Polskiego wskazują, że krótkookresowa opłacalność tych inwestycji przekracza rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz oprocentowanie lokaty bankowej. Większa część nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych przeznaczona jest na wynajem długoterminowy. Coraz częściej jednak polscy inwestorzy nabywają mieszkania z myślą o turystach. Czy taki zakup rzeczywiście się opłaca?

Czy wynajem krótkoterminowy się opłaca?

Mieszkanie przeznaczone pod wynajem turystom z założenia oznacza inwestycję w wynajem krótkoterminowy. Większość potencjalnych najemców poszukuje noclegu na zaledwie kilka dni lub maksymalnie dwa–trzy tygodnie. W popularnych miejscowościach turystycznych rotacja gości w takich mieszkaniach jest bardzo duża. Dla właściciela nieruchomości oznacza to zwiększone ryzyko zniszczeń w lokalu oraz większą ilość pracy przy obsłudze klientów niż w przypadku wynajmu długoterminowego. Te niedogodności równoważone są jednak przez korzyści – przede wszystkim finansowe.

W przypadku wynajmu długoterminowego stopa zwrotu, przy założeniu, że przerwy między kolejnymi okresami najmu są krótkie, wynosi średnio 4–6% (w zależności od lokalizacji mieszkania). Przy tym samym założeniu ciągłości najmu mieszkanie wynajmowane krótkookresowo może przynieść średnio 6–7,5% zysku. Inwestor posiadający w portfelu kilka takich nieruchomości może zatem liczyć na spory zarobek. Największym zainteresowaniem turystów cieszą się atrakcyjnie położone mieszkania w dobrym standardzie za około 150–300 zł na dobę. Łatwo obliczyć, że w sezonie urlopowo-wakacyjnym, gdy mieszkanie na wynajem praktycznie nigdy nie stoi puste, można z takiego lokalu uzyskać aż 9300 zł miesięcznie. Nawet przy bardziej realistycznym rocznym obłożeniu mieszkania na poziomie 40–60% taka inwestycja może być bardzo opłacalna.

• Przeczytaj także: Hotele Condo – na co zwrócić uwagę przed inwestycją w apartament?

Coraz więcej turystów, coraz więcej obiektów

Do inwestycji w mieszkania dla turystów zachęcają dane Głównego Urzędu Statystycznego na temat ruchu turystycznego w Polsce. Najnowsze dane GUS (na I połowę 2017 r.) potwierdzają trwający od kilku lat rozkwit turystyki w naszym kraju. W okresie od stycznia do czerwca 2017 z obiektów noclegowych w Polsce skorzystało o 6,7% turystów więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Rekordowo wielu było nie tylko turystów w ogóle (14,2 mln w omawianym okresie), ale też turystów zagranicznych (2,9 mln). Stanowili oni ponad jedną piątą (20,6%) wszystkich turystów w Polsce, a w porównaniu z pierwszym półroczem 2016 r. było ich o 5,1% więcej.

Ów trend wzrostowy obserwowany jest w całym kraju już od dawna. Przykładowo w roku 2016 w obiektach posiadających 10 lub więcej miejsc noclegowych nocowało o 2 mln turystów więcej niż w roku 2015. Również turystów zagranicznych w 2016 roku było więcej niż rok wcześniej – o 7,4%. Podobnie imponujące wyniki obserwowano w latach poprzednich. Co więcej, w wynajętych kwaterach prywatnych i kwaterach agroturystycznych w 2016 roku łącznie aż 4 326 000 osób, czyli 9,9% wszystkich turystów w kraju. Biorąc pod uwagę obserwowany w roku 2017 wzrost zainteresowania turystów tańszymi, bardziej kameralnymi noclegami, można przypuszczać, że odsetek ten w roku 2018 jeszcze wzrośnie.

Na długotrwały charakter rozkwitu sektora turystycznego w Polsce – a co za tym idzie, na wzrost opłacalności inwestycji w mieszkania dla turystów – wskazuje też stale rosnąca liczba noclegowych obiektów turystycznych. W całym kraju z roku na rok coraz więcej powstaje pensjonatów, zajazdów, moteli i tym podobnych placówek. W pierwszym półroczu 2017 r. np. o 3,1% przybyło hoteli, a liczba pozbawionych kategorii obiektów hotelowych wzrosła o 2,5%. Jeśli połączyć te dane z ciągłym nasilaniem się ruchu turystycznego, nic nie wskazuje na to, by złota epoka polskiej turystyki miała w najbliższym czasie chylić się ku końcowi.

Wynajem mieszkań turystom – co zrobić poza sezonem?

Istnieją dwie zasadnicze wady inwestycji w mieszkania dla turystów. Pierwszą z nich jest duża sezonowość ruchu turystycznego. Przejawia się ona najsilniej w nadmorskich kurortach, na pojezierzach, w górach oraz w innych tego typu lokalizacjach, których atrakcyjność jest mocno związana z walorami krajobrazowo-wypoczynkowymi. Utrzymanie ciągłości najmu staje się w takiej sytuacji wyzwaniem. W popularnych turystycznie wielkich miastach takich jak Kraków czy Poznań łatwiej o lokatorów poza sezonem, jednak i tutaj problem się pojawia.

Jednym ze sposobów na obejście tej trudności jest najem mieszany – krótkoterminowy w sezonie turystycznym, a długoterminowy przez resztę roku. Można również pozostać wyłącznie przy wynajmie krótkoterminowym, jednak kierować ofertę do różnych grup klientów – turystów w czasie sezonu, a biznesmenów czy studentów poza nim. Rozwiązanie takie zadziała we Wrocławiu czy Gdańsku, nie sprawdzi się jednak w mniejszych miejscowościach, które poza sezonem zwyczajnie się wyludniają.

Innym sposobem na rozwiązanie problemu sezonowości jest zatem inwestowanie wyłącznie w dużych miastach. Mieszkanie położone w centrum Warszawy czy Krakowa może liczyć na zainteresowanie przez większą część roku. W przypadku takiego lokalu najbardziej opłacalny będzie jednak wynajem krótkoterminowy nie turystom, a biznesmenom. Przy okazji szkoleń czy spotkań biznesowych firmy coraz częściej zamiast hoteli poszukują dla pracowników dobrze zlokalizowanych mieszkań w wysokim standardzie. Również większość gości z zagranicy, przyjeżdżających do Polski na krótko w celach służbowych, poszukuje zakwaterowania w prywatnym mieszkaniu. Dla inwestora to oznacza większy wydatek związany z wykończeniem i utrzymaniem lokalu, ale również większe zyski.

Wynajem krótkoterminowy – czy warto zainwestować w zarządzanie najmem?

Drugą podstawową wadą inwestycji w mieszkania dla turystów jest duża ilość pracy przy obsłudze nieruchomości. Najskuteczniejsze rozwiązanie tego problemu stanowi inwestycja w zarządzanie najmem, czyli wynajęcie specjalistycznej firmy, która w imieniu właściciela będzie zarządzać wynajmowaną nieruchomością. Zakres oferowanych usług różni się w zależności od firmy, jednak większość z nich wyręczy inwestora w kwestii opieki nad lokalem, znajdowania najemców, obsługi formalno-prawnej najmu oraz egzekwowania czynszu. Właściciel oszczędza czas, ceną są jednak mniejsze zyski z wynajmu – nawet o 20–40%.

Opłacalność usługi zarządzania najmem zależy zatem przede wszystkim od liczby nieruchomości, które dany inwestor posiada w swoim portfelu. Właściciel jednego lokalu raczej nie zyska na wynajęciu firmy gospodarującej mieszkaniem, ale dla posiadacza kilku nieruchomości może to być jedyne praktyczne rozwiązanie. Warto jednak pamiętać, że poza wielkimi miastami taka usługa może nie być dostępna. W popularnych miejscowościach turystycznych firmy zarządzające najmem pojawiają się coraz częściej, są to jednak nieraz podmioty niepewne, istniejące na rynku od niedawna. Korzystając z usług takiego zarządcy, właściciel ryzykuje tym, że mimo wydanych pieniędzy zlecone zadania i tak w dużej mierze będzie musiał wykonać sam.

Czy zatem inwestycja w mieszkanie dla turystów jest opłacalna? Tak – pod warunkiem, że inwestor gotowy jest na wyzwania, jakie się z nią wiążą. Na początek warto przejrzeć oferty w serwisach takich jak Homla.pl, gdzie można znaleźć atrakcyjne mieszkania na sprzedaż. Lokali w popularnych miejscowościach turystycznych nie brakuje, a przy odrobinie szczęścia można trafić na prawdziwe perełki cenowe.

Źródło danych: GUS, NBP, Homla.pl

Materiał przygotowany przez: