Osiąganie zadowalających zysków z wynajmu może nie być takie proste. Na każdym etapie mogą pojawić się problemy, które wpłyną na rentowność inwestycji. Zdradzamy więc, jak dbać o inwestycje w nieruchomości oraz jak profesjonalnie zdywersyfikować swój portfel – korzystając z koniunktury na rynku nieruchomości. Wskazujemy, którymi produktami finansowymi warto się zainteresować, aby rozproszyć ryzyko spadku rentowności.

Osoby posiadające doświadczenie na rynku nieruchomości na wynajem wiedzą, że osiągnięcie wysokiej rentowności wiąże się z olbrzymim nakładem pracy i kapitału. Satysfakcja zarabiania na tym rynku jest duża. Ryzyko odbierane jest jako niskie. Zwykle związane jest ze stanem lokalu, najemcami, zmieniającą się okolicą. Jak każdy rodzaj inwestycji – także inwestowanie w lokale na wynajem – warto odpowiednio zabezpieczyć przed spadkami rentowności, wynikającymi ze wspomnianych problemów. Kluczem do tego jest odpowiednia, wielopoziomowa dywersyfikacja. Jak ją osiągnąć?

Mieszkanie na wynajem w przyjemnej okolicy – wybieraj lokalizacje z potencjałem

Kolejnym ważnym elementem, który wpływa na rentowność inwestycji, jest lokalizacja. Szeroko pojęta w przypadku np. mieszkania na wynajem, odnosi się do najbliższego sąsiedztwa, węzła komunikacyjnego i obiektów użyteczności publicznej. Wynajmowane mieszkanie będzie z pewnością bardziej atrakcyjne, jeśli będzie znajdowało się w spokojniej dzielnicy, z dala od różnej maści zakładów produkcyjnych, blisko terenów zielonych. Ważna jest bliskość obiektów użyteczności publicznej – jak przedszkola, szkoły, uniwersytety, szpitale, służby porządkowe czy zwykłe sklepy.

Niestety na lokalizację posiadanego już mieszkania nie mamy wpływu. Zagospodarowanie przestrzenne, z biegiem lat, ulega zmianie. Z tego powodu nasze inwestycje mieszkaniowe mogą znaleźć się po kilku lub kilkunastu latach w sąsiedztwie nowo otwartej fabryki, czy nowej drogi, które zwiększą hałas i zmniejszą komfort przebywania w takiej okolicy. Musimy liczyć się z tym, że tego typu zmiany, które nie zależą od nas, obniżą wartość nieruchomości. Istnieją jednak inwestycje na rynku mieszkaniowym, przy których nie musimy martwić się o zachodzące zmiany w zagospodarowaniu terenu.

Takim rozwiązaniem są produkty finansowe oparte o rynek nieruchomości mieszkaniowych. Zapewniają inwestowanie w szerszą ofertę lokali, w największe projektów deweloperskie, które rozproszone są w wielu lokalizacjach. Deweloperzy na swoje inwestycje wybierają lokalizacje z potencjałem, w największych miastach Polski.

Decydując się na inwestowanie w produkty finansowe oparte rynek deweloperów mieszkaniowych – inwestor zyskuje możliwość pomnażania zysku nierzadko w kilku, a nawet kilkunastu lokalizacjach jednocześnie.

Inwestowanie na rynku nieruchomości to nie musi być tylko wynajem mieszkania

Produkty finansowe oparte o rynek nieruchomości dają również możliwość inwestowania w różnego typu lokale. Co pozwala inwestorowi rozszerzyć portfel nieruchomości o inne aktywa, ale na tym samym rynku, którym się interesuje.

Przykładowo – za pośrednictwem funduszu inwestor może lokować swoje środki w witryny sklepowe, kamienice, zakup gruntów pod inwestycję deweloperską, wybudowanie biurowca, wynajem przestrzeni reklamowych lub akademiki jakościowe. Na rynku dostępne są rozwiązania, które pozwalają już do 200 tys. złotych szeroko zdywersyfikować portfel nieruchomości. Bez udziału funduszu inwestor musiałby przeznaczyć wiele milionów złotych, ogromny nakład pracy i czasu, aby zbudować tak rozproszony portfel – pod względem rodzaju aktywów.

Drugim rozwiązaniem jest inwestowanie w obligacje emitowane przez firmy deweloperskie. Obligacje stabilnej firmy deweloperskiej zapewnią pasywny dochód inwestora. Dodatkowo rozproszą aktywa w tradycyjnym portfelu.

Korzystając z produktów finansowych opartych o rynek nieruchomości, inwestor unika skupienie swoich inwestycji wokół np. tylko sklepów. Dzięki temu chroni swój portfel przed sytuacją, w której następuje choćby braku ajentów. Po drugie daje sobie możliwość szybszego wyjścia z nierentownej inwestycji – sprzedając wspomniane obligacje lub certyfikaty funduszu. Po trzecie dzięki produktom finansowym opartym o rynek nieruchomości – portfel inwestora jest bezpiecznie zdywersyfikowany nie tylko, jeśli chodzi o lokalizację, ale także aktywa.

Jak zabezpieczyć okresowe płatności, gdy nie ma najemców?

Nieruchomość będzie zarabiała, jeśli będą najemcy, którzy stale i terminowo będą płacić czynsz. Jednak może zdarzyć się tak, że przez kilka miesięcy lokal będzie pusty. Inwestycja nie będzie zarabiała, zatem jej rentowność spadnie.

W tym wypadku także warto wskazać możliwości, jakie dają produkty finansowe oparte o rynek nieruchomości. Inwestując dodatkowo w obligacje firm z sektora nieruchomości lub fundusze inwestycyjne współtworzone z podmiotami budowlanymi czy deweloperskimi – inwestor może ochronić rentowność swojego tradycyjnego portfela nieruchomościowego. 

Weźmy za przykład mieszkania na wynajem. Wynajmujący co miesiąc otrzymuje czynsz, który może przeznaczyć na spłatę raty kredytu. W momencie podwyżki stóp procentowych czynsz może być niewystarczający na pokrycie zobowiązań. Wynajmujący może podnieść czynsz, jeśli umowa mu na to pozwala lub skorzystać z dobrodziejstwa produktów finansowych – w tym wypadku może wybrać obligacje korporacyjnych. Obligacje firm deweloperskich w większości mają zmienne oprocentowanie, składające się ze stałej marży i części zmiennej np. Wibor6m. W razie podwyżki stóp procentowych – wzrosną raty kredytu, ale wzrośnie też oprocentowanie obligacji. Ich posiadacz zarobi więcej i będzie mógł przeznaczyć te środki na spłatę wyższych rat kredytu.

• Przeczytaj także: Obligacje korporacyjne deweloperów – nawet 6% zysku w rok!

Część inwestorów z rynku nieruchomości nie potrzebuje okresowych płatności. Zobowiązania pokrywają z innych źródeł. Otrzymywane pieniądze konsumują lub umieszczają w banku. Dla nich bardziej od okresowych zysków liczy się wzrost wartości inwestycji w czasie. Nabywają nieruchomości nie dla systematycznych płatności od najemców, ale w celu odsprzedaży po wyższej cenie. Dla nich inwestycja w obligacje firm z sektora nieruchomości nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Zdecydowanie lepiej dopasowanym rozwiązaniem będzie elitarna inwestycja – w certyfikaty funduszu inwestycyjnego zamkniętego. Zamiast wypłacanych systematycznie odsetek – jak w przypadku obligacji – inwestor otrzymuje zwrot z inwestycji na samym końcu jej trwania. Na rynku dostępne są rozwiązania inwestycyjne, które pozwalają już w 3 lata osiągnąć szacowana stopę zwrotu na poziomie 27%.

Wynajem bezobsługowy – dodatkowa propozycja, która zabezpieczy Twój portfel

Niezaprzeczalną zaletą produktów finansowych opartych o rynek nieruchomości jest możliwość bezobsługowego inwestowania w różne typy nieruchomości, w wielu lokalizacjach. Inwestycje w te rozwiązania pozwalają zaoszczędzić czas. Nie wymagają spotkań z najemcami, czy potencjalnymi nabywcami. Nie wymagają remontów, wymiany wyposażenia i poświęcania czasu na planowanie odnowy lokalu. Ponadto – wypłacają okresowo odsetki (obligacje) lub zwiększają swoja wartość w czasie (fundusze inwestycyjne zamknięte).

Co więcej, za ich pośrednictwem, można inwestować na trudno dostępnych rynkach, które wymagają dużego nakładu kapitału jak np. projekty deweloperskie-mieszkaniowe, rewitalizacja kamienic, czy powierzchnie reklamowe.

Inwestor, który aktywnie działa na rynku nieruchomości i chce wykorzystać koniunkturę, powinien spojrzeć na produkty finansowe jak na komplementarne rozwiązanie, a nie jako konkurencję dla tradycyjnego inwestowania w nieruchomości. Powinien rozpatrywać je jako uzupełnienie i ubezpieczenie swoich inwestycji. Wówczas będzie miał pewność, że kapitał w jego portfelu zostanie właściwie zabezpieczony.

Inwestowania w nieruchomości poprzez produkty finansowe – poszerzony wachlarz możliwości

Produkty finansowe bazujące na rynku nieruchomości są doskonałym dopełnieniem portfela opartego o tradycyjne formy inwestowania w nieruchomości. Inwestorzy działający na tym rynku doskonale się w nim orientują. Widzą, które firmy rozwijają się i zwiększają swoją wartość rynkową. Mogą wykorzystać tę wiedzę i zainwestować w nie. Mogą zatem zarabiać na czymś, na czym się znają i w czym dostrzegają potencjał.

Nadal większą część środków (80-90%) mogą inwestować tradycyjnie. Natomiast niewielką część kapitału warto przeznaczyć na produkty finansowe. Takie dopełnienie pozwoli zniwelować przeciwności, z jakimi spotyka się właściciel nieruchomości. Tym samym zmniejszyć ryzyko inwestycyjne dla całego portfela.