Wraz z 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste przekształcone zostało w prawo własności. Skorzystanie z bonifikaty może przynieść nawet 98-procentowe oszczędności. Jak skorzystać na nowych regulacjach prawnych i czy dotyczą one również Twojej nieruchomości?

Czym jest użytkowanie wieczyste?

W wieczystym użytkowaniu znajduje się obecnie ponad 2,5 mln obiektów mieszkalnych – zarówno domów, jak i mieszkań. Regulację tę wprowadzono w 1961 roku i opiera się ona na tym, że państwo, zamiast sprzedawać grunty, przenosząc tym samym prawo własności, oddaje je w dzierżawę na okres 99 lat. Zgodnie z prawem po 99 latach użytkownik mógł przedłużyć termin użytkowania. Takie podejście do tematu własności wynikało z przekonania ówczesnych władz, iż grunty miejskie muszą być własnością państwową i nie należy ich wyprzedawać.

Jak obecnie działa użytkowanie wieczyste? Do złudzenia przypomina prawa własności gruntu. Użytkownik wieczysty może swobodnie nim operować – zastawiać, dziedziczyć, a nawet sprzedać. Każde z tych działań dokonuje się na podstawie aktu notarialnego. Niemniej, mimo dużej swobody w dysponowaniu gruntem, to Skarb Państwa, jednostka samorządowa lub związek jednostek samorządu terytorialnego są prawnym właścicielem gruntu. Z kolei użytkownik wieczysty jest pełnoprawnym właścicielem budynków oraz urządzeń wniesionych na grunt.

Zatem prawdopodobnie mieszkasz we własnym domu lub mieszkaniu na nie swojej działce. Z tego też względu musisz płacić coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste. Wynosi ona 1% wartości gruntu. Warto zwrócić uwagę, że wartość gruntów rośnie rokrocznie, co powoduje, że co roku opłata jest coraz większa.

Jak użytkowanie wieczyste zmieniło się w 2019 roku?

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku od 1 stycznia bieżącego roku grunty objęte użytkowaniem wieczystym przekształcane są we własność. Dotyczy to jednak wyłącznie gruntów niekomercyjnych. Wszystkie nieruchomości komercyjne, takie jak biurowce czy hale produkcyjne, wciąż będą podlegać prawu użytkowania wieczystego. Podobnie z ogródkami działkowymi, parkami oraz terenami zielonymi.

Uściślając, użytkowanie wieczyste od 1 stycznia nie dotyczy wszystkich gruntów zabudowanych w celach mieszkaniowych, a dokładniej gruntów zabudowanych obiektami budowlanymi: jednorodzinnymi i wielorodzinnymi wraz z garażami, budynkami gospodarczymi i innymi obiektami pozwalającymi w prawidłowy sposób korzystać z budynków mieszkalnych.

Co zrobić, aby korzystnie przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

Oczywiste jest, że nie mamy żadnego wpływu na przekształcanie użytkowania wieczystego we własność. Warto jednak wiedzieć, że nie stałeś się automatycznie właścicielem, a współwłaścicielem gruntu. Ilość gruntu, który należy do Ciebie, zależy od wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

Jeżeli nie zainteresujesz się procesem przekształcania gruntu we własność, będzie kosztować Cię to standardową opłatę, która wynosi 20 rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Podstawą wysokości opłaty przekształcenia jest opłata za użytkowanie wieczyste. Może okazać się, że otrzymałeś aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste, a podwyżka była rozłożona na kilka lat, przy czym najwyższą ratę miałeś zapłacić w 2019 roku. Zatem opłata za przekształcenie gruntu we własność będzie oparta na najwyższej kwocie z aktualizacji.

Co więcej, całkiem możliwe, że nie uniknie się dodatkowych podwyżek opłat przekształceniowych. Podobnie jak opłata za użytkowanie wieczyste, tak i opłata przekształceniowa może być waloryzowana co 3 lata i następuje na podstawie zmian cen nieruchomości. Opłata waloryzacyjna za użytkowanie wieczyste była obliczana na podstawie wartości danej działki. Bardzo prawdopodobne, że waloryzacja przyniesie dodatkowy wzrost wysokości opłaty przekształceniowej.

Bonifikata pozwoli Ci zapłacić mniej za przekształcenie prawa wieczystego we własność

Wysokość bonifikaty zależy od dwóch czynników: podmiotu, do którego należał grunt oraz w jaki sposób zamierza on płacić opłatę przekształceniową. Standardowo opłata ta podzielona jest na 20 niezbyt korzystnych rat. Zamiast opłacać raty przez 20 lat, warto wpłacić całą kwotę w jednej racie.

Za wniesienie opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia gruntu przysługuje bonifikata, która wynosi:

• 10% – jeśli oplata wniesiona zostanie w 6. roku po przekształceniu,
• 20% – jeśli opłata wniesiona zostanie w 5. roku po przekształceniu,
• 30% – jeśli opłata wniesiona zostanie w 4. roku po przekształceniu,
• 40% – jeśli opłata wniesiona zostanie w 3. roku po przekształceniu,
• 50% – jeśli opłata wniesiona zostanie w 2. roku po przekształceniu,
• 60% – jeśli opłata wniesiona zostanie w roku przekształcenia.

W przypadku, gdy grunt należy do samorządu terytorialnego, wysokość bonifikat ustala sejmik zarządu terytorialnego lub rada samorządu terytorialnego. Przykładowo dzięki temu Warszawa uzyskała aż 98% bonifikatę.

Gminy uzależniły wysokość bonifikaty od kilku dodatkowych czynników. Są to m.in.: wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, wysokość opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, wysokość opłat przekształceniowych, podatek od nieruchomości. Co więcej, najmniej zamożni mogą liczyć na dodatkowe rabaty.