Sztuką w inwestowaniu na rynku apartamentów hotelowych jest przewidzenie atrakcyjności nieruchomości, a nie inwestowanie, gdy nieruchomość jest już atrakcyjna – mówi w rozmowie z portalem Północnej Izby Gospodarczej Kamil Martyniuk CEO projektu targeto.pl.

Dlaczego inwestycje w nieruchomości na rynku condo są tak popularne?

Nieruchomości są drugim najpopularniejszym sposobem inwestycyjnym. Pierwszym są wciąż depozyty bankowe. Coraz większa liczba inwestorów decyduje się na przenoszenie kapitału z banków właśnie na rynek nieruchomości. Potwierdzają to dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące transakcji mieszkań za gotówkę – gdzie udział gotówki jest coraz większy. Średnia wartość zakupów gotówkowych mieszkań, w 7 największych miastach Polski w 2014r., wynosiła 62%. Natomiast w 2017r. już ponad 70%. Inwestorzy przenoszą kapitał, ponieważ rynek nieruchomości jest dla nich zrozumiały. Ponadto daje im poczucie kontroli nad inwestycją. Na tym rynku jednak ogromne znaczenie ma szereg czynników makroekonomicznych, które ostatecznie wpływają na zyskowność z inwestycji.

Decyzje o inwestycji kapitału w apartament hotelowy podejmujemy często emocjonalnie – tu i teraz, bez chłodnej analizy i szczerej odpowiedzi na pytania: Czy chcę z tą inwestycją wiązać się na najbliższe 10 lat? Czy lokalizacja dla nieruchomości jest atrakcyjna i ma przed sobą szanse rozwoju? To nie odpowiedzi na te pytania, a ostatecznie perspektywa, że warto kupić apartament teraz, bo za kilka lat ceny mogą być wyższe – w mojej ocenie determinuje decyzje inwestorów. Często także dodatkowym elementem jest chęć posiadania prywatnej bazy urlopowej. Ale jak wielu z niej w rzeczywistości korzysta?

• Przeczytaj także: 5 rzeczy, które musisz wiedzieć o condohotelach

Jakie są, wobec tego, skutki podejmowania emocjonalnych decyzji inwestycyjnych na tym rynku?

Takie emocjonalne podejście i rozpatrywanie tu i teraz inwestycji w apartamenty turystyczne, jako okazji inwestycyjnej – wywołuje popyt. Inwestorzy sami pompują ceny nieruchomości, które są w zasięgu ich zainteresowania. Widząc wzrost cen chcemy kupić teraz ponieważ obawiamy się, że w najbliższej przyszłości ceny będą jeszcze wyższe. Takie działanie powoduje również wzrost cen m.in. materiałów budowlanych, gruntów czy kosztów robocizny, które bezpośrednio są związane z sektorem budowlanym.

Warto, aby inwestorzy podejmowali decyzję o inwestycji w apartament hotelowy w oparciu o analizę wielu czynników. Obecny wzrost, jaki obserwujemy na rynku apartamentów hotelowych, jest sztuczny – wywołany wzrostem cen, a nie wzrostem wartości nieruchomości. Wobec tego, w mojej ocenie, najistotniejsze jest podjęcie próby spojrzenia na inwestycję w szerszym kontekście i długim horyzoncie czasowym z uwzględnieniem ryzyk wpływających na zyskowność inwestycji.

Czy to oznacza, że nie warto rozpatrywać inwestycji na rynku apartamentów hotelowych w krótkoterminowym horyzoncie?

Sztuką w inwestowaniu na rynku apartamentów hotelowych jest przewidzenie atrakcyjności nieruchomości, a nie inwestowanie, gdy nieruchomość jest już atrakcyjna. O atrakcyjności inwestycji wiele mówi lokalizacja i perspektywa rozwoju otoczenia, nowe projekty i udogodnienia dla turystów. Te elementy wpływają na wzrost jej wartości. Dobrym przykładem jest Kołobrzeg, gdzie w 2012-2013 – cena za metr kwadratowy apartamentu na wynajem wynosiła średnio 4000 złotych za m2, a dziś jest to już ponad 8000 zł za m2. Wówczas, te 5-6 lat temu – kupno apartamentu na wynajem w nadmorskiej miejscowości było okazją inwestycyjną z realną perspektywą wzrostu wartości nieruchomości i zyskiem z wynajmu. Dziś niekoniecznie tak musi być, ponieważ rynek się nasycił – jako alternatywa dla turystów powstało wiele obiektów.  Argumentują to także wyniki innych wskaźników.

Przeczytaj także: Aparthotele nie tylko dla turystów

Na co więc inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę?

W mojej ocenie ważną informacją jest to, co wpłynęło na dwukrotny wzrost ceny wynajmu apartamentu. Wynikało to głównie ze zwiększonej siły nabywczej konsumenta. Dane pokazują, że w latach 2014-2017 siła nabywcza konsumenta rosła. Wynikało to głównie z niskiego wzrostu cen produktów i usług przy jednoczesnym wzroście pensji. Przeciętne wynagrodzenie w ostatnich 3 lat wzrosło od 2014r. o blisko 13%. Bezrobocie spadło do najniższego poziomu w historii. W kwietniu Eurostat podał wynik 3,8 proc.

To skoro sytuacja konsumentów się poprawiła, dlaczego nie warto właśnie teraz rozpatrywać inwestycji w apartamenty hotelowe jako okazji?

Gdyby tendencja się utrzymała – jak najbardziej, inwestycja na tym rynku mogłaby być dobrym pomysłem. Jednak dostrzegam czynniki ryzyka, związane z pojawiający się już wzrostem cen – GUS podał czerwcowy wynik na poziomie 1,7%. Zauważalne jest także wyhamowanie wysokości wynagrodzeń, które w maju spadły o 3% w stosunku do kwietnia. Gospodarka jest już w okolicy pełnego zatrudnienia. W takich warunkach, pensje hamują, wzrastają ceny towarów i usług – zatem zmniejszą się też środki przeznaczane na wakacje.Te symptomy wskazują, że w momencie pogorszenia się koniunktury i spadku siły nabywczej konsumenta, zmniejszy się zainteresowanie wyjazdami do nadmorskich kurortów. Od strony turystów spadnie więc popyt na wynajem krótkoterminowy.

Co grozi inwestorom, jeśli pogorszy się sytuacja konsumenta?

W obliczu malejących pensji i rosnących cen – potrzeba wakacyjnego urlopu przejdzie na dalszy plan. Oznacza to, że mniejsza część środków konsumenta będzie przeznaczana na wypoczynek. Inwestorzy powinni, wobec tego wiedzieć, że nie będą w stanie utrzymać takich samych cen najmu apartamentu, jak dotychczas. Będą musieli obniżyć ceny. Mniejsze zainteresowanie wypoczynkiem w miejscowościach turystycznych przełoży się na zmniejszenie liczby dni, w których wynajmowany może być apartament. Zatem przychód z wynajmu spadnie. Łatwo to pokazać na przykładzie: Jeśli inwestor chce osiągnąć 4% zysków na apartamencie o wartości 600 tys. zł, to wynajmując go za średnią cenę 250 zł – po wszystkich kosztach, ale przed podatkiem – musi udostępnić turystom nieruchomość przez 96 dni w roku. Czyli praktycznie codziennie, przez cały sezon. Jest to o tyle trudne, ponieważ jak podaje GUS – średnie wykorzystanie miejsc noclegowych na obszarach nadmorskich wyniosło ok. 66% w lipcu 2017r. (prawie 70% w lipcu 2016r.) i ok. 62% w sierpniu 2017r. (prawie 65% w sierpniu 2017r.). Spadek obłożenia wynikał ze zwiększenia liczby miejsc noclegowych, ponieważ w ciągu ubiegłego roku przybyło więcej turystów niż w roku 2016 – 53,6 tys. (wzrost o 3,6%). Inaczej mówiąc – do miejscowości turystycznych przyjechało więcej urlopowiczów, ale w tym czasie powstało dla nich jeszcze więcej nowych obiektów do wyboru. Podaż zaczyna przewyższać popyt, a to kluczowy powód dla spadku cen.

Drugim zagrożeniem może być problem ze sprzedażą apartamentu po cenie zakupu. Nieruchomość kupiona na przewartościowanym rynku nie utrzyma wartości. Ceny mogą spaść nawet o kilkadziesiąt procent. Tak jak było to w Hiszpanii w latach 2008-2013, kiedy ceny spadły o 40 proc., ponieważ pojawiła silna podaż nieruchomości – budowano wówczas dużo ponad potrzeby rynku.

Czy warto inwestować w apartamenty hotelowe?

Tak, ale wtedy, kiedy, są stosunkowo tanie. Trzeba szukać okazji inwestycyjnych. Okazją inwestycyjną jest apartament, którego cena jest kilkanaście procent poniżej średniej rynkowej. Istotne jest położenie nieruchomości i atrakcyjność lokalizacji. Na taką okazję inwestycyjną trzeba spojrzeć z perspektywy najbliższych 10 lat i odpowiedzieć sobie na pytania związane ze wzrostem atrakcyjności i potencjału turystycznego okolicy w której się znajduje. Czy ta inwestycja ma potencjał wzrostu wartości, czy tylko ceny? Szczere i możliwie najbardziej obiektywne odpowiedzi na te pytania są niezwykle ważne, ponieważ warto patrzeć na inwestycję w nieruchomości przez pryzmat wartości nieruchomości, a nie ceny, które dynamicznie rosną.

Jeśli nie apartamenty hotelowe to, co może być okazją inwestycyjną?

W mojej opinii warto także rozważyć inwestowanie w te aktywa inwestycyjne, które wpływają na wzrost cen. Są nimi m.in. surowce, których wzrost notowań jest naturalną konsekwencją zwiększonego popytu wywołanego m.in. przez branżę budowlano – deweloperską. Natomiast ciekawą alternatywą inwestycyjną z rynku nieruchomości jest tzw. flipping mieszkań. Polega na kupnie mieszkania z rynku wtórnego po okazyjnej cenie, późniejszy remont i sprzedaż. Inwestycja zamyka się najczęściej w 6 miesięcy. Z racji wieloetapowego procesu realizacji inwestycji warto podjąć współpracę z firmami które mają doświadczenie w tej branży, aby zminimalizować ryzyka i czas jaki musielibyśmy poświęcić przy samodzielnym działaniu. Kupując nieruchomość w cenie poniżej ceny rynkowej oraz wykonując w niej remont realnie zwiększamy jej wartość. To wzrost wartości realnie wpływa na wzrost ceny i zysk z zainwestowanych środków.

Dziękuję za rozmowę.