Historia funduszu BPH FIZ Sektora Nieruchomości na długo położyła cień na inwestycje w fundusze zamknięte z rynku nieruchomości. Jednak rynek z tej katastrofy już dawno wyciągnął wnioski. Zarówno fundusze mają stabilniejsze podstawy, jak i inwestorzy mają większą wiedzę o tym, jak przeanalizować podobną ofertę i na co zwrócić uwagę przed zainwestowaniem niemałego kapitału. W niniejszym artykule prześledzimy sytuację BPH FIZ Sektora Nieruchomości i wskażemy, jaka jest obecnie sytuacja inwestycji na rynku nieruchomości.

Na polskim rynku działa wiele zamkniętych funduszy inwestycyjnych z rynku nieruchomości. Są to podmioty, które lokują swoje środki bardzo często w skali niedostępnej dla pojedynczego inwestora. Inwestycje zaczynają się już od 200 tys. złotych i stanowią ciekawą alternatywę do tradycyjnego inwestowania w nieruchomości. Do takich projektów zaliczyć można inwestycje w kamienice przeznaczone do rewitalizacji, lokale użytkowe o charakterze handlowo-usługowym, czy nowoczesne obiekty biurowe. O inwestycjach, które przynoszą zyski – pisze się łatwo. Analizy są interesujące. Jednak rzeczywistość pokazuje, że tam, gdzie ryzyko inwestycyjne – zdarzają się również wpadki. Warto znać ich przyczynę.

BPH FIZ Sektora Nieruchomości – modelowy przykład, na którym rynek się wiele nauczył

BPH FIZ Sektora Nieruchomości w ciągu 12 lat osiągnął stratę w wysokości 89%. Mimo wszystko nie powinno to rzutować na cały sektor funduszy nieruchomości. Powinniśmy z tej sytuacji raczej wyciągnąć cenne lekcje na przyszłość. Należy bowiem pamiętać przede wszystkim o tym, że fundusz inwestujący na przewartościowanym rynku i przy nadmiernym wykorzystaniu kredytu czeka katastrofa.

Fatalny timing byłego BPH TFI

Opisywany FIZ nieruchomości wystartował w najgorszym możliwym momencie. Dokładnie pod koniec 2005r., na tzw. górce cenowej na rynkach nieruchomości. Jak sama nazwa wskazuje, od początku, zarządzało nim BPH TFI (obecne Rockbridge TFI), które 31 sierpnia 2017r. zostało przejęte przez Altus TFI. 80% portfela funduszu było zapełnione już do sierpnia 2006r. Ostatecznie znajdowało się w nim kilka biurowców, centrów handlowych i obiektów magazynowych.

Tymczasem w okresie bańki na rynku nieruchomości z lat 2006-2008 mieliśmy do czynienia z poważnymi sygnałami ostrzegawczymi. Zarówno na poziomie mikro-, jak i makroekonomicznym. W tym pierwszym przypadku, za symptom przegrzanej koniunktury uchodziło przykładowo to, że konsumenci po prostu masowo kupowali na mieszkania.

Ponadto u szczytu bańki z lat 2006-2008 za przeciętną płacę można było kupić w Polsce (7 dużych miast) średnio 0,5 metra kwadr. mieszkania. Świadczyło to o wyjątkowo wysokich cenach. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest jednak dziś zupełnie inna. Wielokrotnie analizowaliśmy ją w naszym dziale NIERUCHOMOŚCI. Zapraszamy szczególnie do zapoznania się z wynikami raportu – Rynek deweloperów mieszkaniowych – jak zarabiać na rosnących potrzebach mieszkaniowych Polaków.

Lekkomyślne kredytowanie się zarządzających z BPH FIZ Sektora Nieruchomości

Przy tak rozgrzanej koniunkturze mieszkaniowej, zarządzający funduszem BPH FIZ Sektora Nieruchomości dodatkowo decydowali się na zaciąganie sporych kredytów. Chodzi m.in. o wciąż rolowany kredyt obrotowy w euro. Wykorzystanie go zwiększało się zadłużenie, ponieważ fundusz nowym kredytem spłacał stary.

Ponadto osłabienie złotego zwiększyło tylko zobowiązania funduszu. Informacje o tym inwestorzy mogli znaleźć w obowiązkowych sprawozdaniach. Powinno to być dla nich wówczas kolejnym już sygnałem ostrzegawczym. W przypadku opisywanego funduszu pojawił się dodatkowo konflikt interesów. To bank BPH finansował fundusz i przecież musiał na tym zarobić.

250 inwestorów BPH FIZ Sektora Nieruchomości walczy o swoje w sądzie

BPH FIZ Sektora Nieruchomości z uwagi na portfel oparty o komercyjne nieruchomości, wyceniany był metodą dochodową. Ma ona swoje wady. Dużo zmiennych przyjmuje się uznaniowo. W związku z tym rezultaty wycen tych samych nieruchomości, przez dwóch różnych rzeczoznawców, mogą być zgoła odmienne.

Ostateczna wycena certyfikatu inwestycyjnego funduszu z dnia likwidacji, tj. 22 grudnia 2017r. to 11,42zł. Dla inwestorów oznacza to katastrofę, ale i tak mniejsze zło, biorąc pod uwagę, że wycena jednostki jeszcze w 2016r. wynosiła 0,64zł.

Około 250 inwestorów jednak nie zadowoliło się tą wyceną i dochodzi aktualnie swoich praw przed sądem. Lista zarzutów stawianych byłemu BPH TFI jest bardzo duża. Możliwe więc, że pozew zbiorowy okaże się efektywny, a zdeterminowani klienci funduszu odzyskają większą część zainwestowanych oszczędności.

Mimo wszystko, fundusze nieruchomości wciąż atrakcyjne

BPH FIZ Sektora Nieruchomości stracił, ponieważ inwestował na przewartościowanym rynku. Po pierwsze w przeddzień szczytu hossy, gdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym mieszkań rosły nawet po 40% r/r. Po drugie, BPH FIZ Sektora Nieruchomości zaciągnął długi warte 72 proc. posiadanych przez niego aktywów. Poprzez odważne korzystanie z kredytów, zobowiązania te pogrążyły fundusz. W efekcie straciła na wartości nawet ta część portfela, która dała inwestorom zarobić.

Nawet pomimo tak niefortunnej wpadki na rynku FIZ-ów inwestujących w nieruchomości, rynek ten wg danych wydaje się być jednak wciąż atrakcyjny. Spośród 17 tego typu funduszy inwestycyjnych, opartych o rynek nieruchomości, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, aż 82% z nich wypracowało dodatnią stopę zwrotu.

Co więcej, są rozwiązania na tym rynku, w których wiodąca firma deweloperska ma dla inwestorów ofertę zwiększania kapitału na silnym i stabilnym rynku największych projektów na rynku pierwotnym. Ponadto zobowiązała się do odkupienia certyfikatów po określonej cenie.

Więcej o tych ciekawych propozycjach inwestycyjnych dowiecie się z naszego ostatniego wpisu Jak wybudować i sprzedać mieszkanie w 3 lata zarabiając minimum 15%. Z kolei więcej na temat FIZ-ów opartych o rynek nieruchomości odnajdziecie w artykule Przegląd ofert FIZ-ów opartych o rynek nieruchomości – ile i na czym można zarobić?